Solano se refirió a la situación de los barrios cerrados

El nuevo Código Civil y Comercial de 2015 establece que los nuevos barrios cerrados deben constituirse como una propiedad horizontal especial (Art. 2075). Es decir, que las calles internas y los espacios verdes serán de propiedad común de los propietarios de cada lote o vivienda. La propiedad horizontal se da por ejemplo en los edificios, donde los propietarios de los departamentos son dueños de partes de uso común (como las escaleras y los pasillos), y se rigen a través de un consorcio de vecinos. Con el Código Civil anterior, cada barrio cerrado que deseaba instalarse donaba esos espacios comunes (calles y espacios verdes) al municipio. El tema de cómo adecuar los barrios locales (los futuros y los que ya se han instalado) a la nueva ley, llega al Concejo Municipal de Santo Tomé dada la intención de inversionistas de construir este tipo de complejos en la ciudad, y también a instancias de surgieron de manera previa al nuevo Código que solicitan ser contemplados dentro de la nueva regulación.

Algunos de los barrios cerrados ubicados en Santo Tomé antes de la sanción del nuevo Código Civil y Comercial presentaron una propuesta para adecuarse. En estos casos, los emprendimientos ya fueron constituidos, y las calles y espacios verdes de esos barrios hoy son propiedad del Municipio, aunque los vecinos tienen el derecho al uso exclusivo de las mismas. Los emprendedores privados solicitan que el Estado les ceda en forma definitiva esas calles y espacios verdes para poder convertirse en una propiedad horizontal especial, como los nuevos barrios.

Al respecto la Concejala socialista Gabriela Solano expresó: “Días atrás estuve reunida con el Profesor de la Cátedra de Derechos Reales de la Universidad Nacional del Litoral, Luis Daguerre, y con el Decano de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica de Rosario, Dr. Nelson Cossari, con el objetivo de interiorizarme sobre este tema. Tenemos solicitudes de algunos barrios privados que proponen que les cedamos las calles públicas que hoy tienen de uso exclusivo, de manera definitiva. Nos manifiestan que su intención es adecuarse al régimen de propiedad horizontal del que habla el nuevo Código, pero la constitución de este barrio es anterior a la legislación vigente hoy, así que estamos estudiando la normativa nacional y local para dar la mejor respuesta". "En ese marco el asesoramiento que he recibido y que he compartido con el resto de los ediles, da cuenta de que, en principio, no sería obligación de estos emprendimientos adecuarse al nuevo Código, por lo que hoy los vecinos de estos barrios no tendrían problemas para escriturar igual su lote o vivienda. Es decir, para funcionar normalmente como un barrio cerrado. Según nos han manifestado, de acuerdo a la doctrina, nosotros como Estado municipal no tenemos la obligación de ceder definitivamente las calles. Tampoco se establecieron plazos para la adecuación”, puntualizó.

“Es un tema complicado porque la legislación es nueva y aún no hay jurisprudencia en la materia, así que, en mi caso particular, y con algunos concejales coincidimos en esto, si hay una cesión de estas calles que son públicas tiene que haber una compensación por parte de los privados, algo que beneficie al resto de la ciudad, porque estamos entregando algo que pertenece al erario público y que no tenemos obligación de dar” manifestó la Concejala. “Además en Santo Tomé tenemos una ordenanza sobre plusvalía desde 2011, que justamente habla de que cuando el Estado realiza una acción positiva que aumenta el valor de un emprendimiento urbanístico, el Estado tiene derecho a percibir un porcentaje de ese plusvalor”, explicó.

“No estamos en condiciones de regalar nada, la ciudad necesita mucha infraestructura” consideró Solano. Consultada sobre montos de esa compensación, la edil manifestó: “Tendríamos que tender a llegar a un acuerdo para beneficiar a la ciudad en su totalidad. Hoy no puedo decirte cual sería exactamente la compensación en relación a los terrenos públicos, porque según mi opinión esto tendría que salir de un acuerdo de los concejales. Es uno de los temas pendientes que tenemos en el Concejo Municipal”.

Para los nuevos emprendimientos 

Los nuevos barrios cerrados que quieran instalarse en la ciudad tienen que hacerlo como lo indica el nuevo Código Civil y Comercial: para esto el Concejo Municipal deberá tratar el mensaje de la Intendenta Daniela Qüesta que busca adaptar los requerimientos locales a lo establecido en la nueva normativa.

Al respecto Solano señaló: “Estos nuevos emprendimientos sí tendrán que constituirse como propiedad horizontal como dice el nuevo código y necesitarán las calles para esto. En este sentido estoy de acuerdo con el mensaje de la Intendenta”. Sin embargo, afirmó que “tendremos que hacer cumplir y regular mejor la plusvalía, es decir, lo que el emprendedor aporta al Estado Municipal para poder construir en ese lugar. Hace poco pregunté y me dijeron que no ha habido la suficiente cantidad de captación de plusvalía, pese a todo lo que se ha invertido. Insisto en este sentido: no estamos en condiciones de regalar nada. Hoy necesitamos obras de infraestructura para la ciudad, estamos atravesando una situación económica muy difícil, y si bien uno celebra que haya más vecinos en Santo Tomé, tenemos que entender que se trata de inversiones millonarias y ser justos y equitativos con todos los vecinos de la ciudad”.