En qué consiste el boom de los alquileres temporarios y cómo complementan el turismo convencional

En numerosos barrios porteños, bonaerenses y del interior del país se empezó a ver más seguida la opción que adoptan los propietarios de ofrecer alquileres temporarios, considerados un complemento clave para los ingresos de muchos sectores de las clase media. De esta forma, estos alquileres cada vez más solicitados, sobre todo por extranjeros que viven en la Argentina, constituyen la otra cara de la moneda de la inflación.

Una de las características en ascenso es protagonizada por los denominados “nómades digitales”. Son aquellos viajeros que combinan la experiencia de vivir en diferentes lugares del mundo para trabajar en forma remota. En 2022 ingresaron a la Ciudad de Buenos Aires más de 72.000 profesionales, triplicando la cifra promedio de años anteriores.

De acuerdo con reportes privados, los extranjeros que eligen Argentina para sus trabajos lo hacen por los precios competitivos, la oferta cultural y las condiciones medioambientales, permaneciendo entre uno y tres meses, mientras otros extienden su estancia por períodos de 6 a 8 meses. Por su perfil, valoran la adquisición de bienes y servicios a través de plataformas, incluidos los alojamientos temporarios que privilegian por practicidad, flexibilidad y disponibilidad en una amplia diversidad de barrios y localidades del interior del país.

Se estima que existen unas 35 millones de personas en el mundo que optaron por cambiar la oficina tradicional por espacios de trabajo remotos y Argentina es uno de los polos más atractivos. Así, Buenos Aires es el séptimo destino más valorado, según la web especializada Nomad List.

De acuerdo con los datos del sitio, ese grupo está conformado por 53% de hombres frente al 47% de mujeres, con formación universitaria, con edad promedio de treinta años y con trabajos relacionados con el ámbito tecnológico o creativo.

Cómo los viajeros hacen crecer la economía.

Un reciente estudio realizado por Oxford Economics en Colombia, indica que por cada u$s10 gastados en alojamiento temporario, los huéspedes gastan u$s48 adicionales en las otras actividades durante su viaje.

Por todo eso, la gente tiende a valorar positivamente la existencia de plataformas de alquiler temporario. Un reciente estudio realizado en Argentina, Colombia, Perú y Chile destaca que 3 de cada 4 ciudadanos de esos países están a favor de la idea de permitir a las personas alquilar sus casas a través de Airbnb.

En Argentina, el uso de una vivienda como destino para alquiler temporario resulta una actividad legal y válida para complementar ingresos, modalidad que se extiende día a día hacia sitios más alejados de los denominados circuitos turísticos tradicionales. Precisamente por el interés de los visitantes, turistas y nómades digitales por conocer nuevos lugares y referencias climáticas, geográficas, sociales y culturales que ofrece el país.

Para el 63% de los propietarios que en Argentina disponen de una vivienda para alquiler temporario a través de la plataforma, esta no es su actividad principal, ya que la mayoría tiene una profesión o trabaja en un sector diferente. Por otro lado, el 48% afirma que esta actividad los ha ayudado a pagar comida u otros artículos que se han vuelto más caros.

Qué son los Property Managers

La Argentina llegó algo tarde para este nuevo fenómeno, pero está recuperando terreno a ritmos acelerados. Hay Property managers que manejan medio centenar de propiedades, que aunque no sean propias ni de un único dueño, se las administran a terceros.

Las pequeñas empresas que se dedican a estas gestiones no son inmobiliarias y ofrecen su servicio en páginas online. Las consultas no paran de crecer. “Hoy la rentabilidad bruta de un alquiler temporario con fines turísticos es de 7,37% versus uno tradicional que rinde un 3,11%. Estamos hablando de un ingreso mensual de US$ 645 por mes versus US$ 272 de uno tradicional”, grafica un estudio del monitor Invertire, para explicar el boom de los temporarios.

El monitor agrega otro dato: “Hay 19.618 unidades en la ciudad de Buenos Aires, una oferta que creció un 20% en los últimos tres meses y un 37% en el acumulado de este año. Tienen la mayor tasa de ocupación”, completa.

Qué hace un temporary manager

La misión del property, o temporary manager, es gestionar todas las cuestiones que demande el alquiler temporario de la unidad que un tercero confió en él. Un rol que surgió porque en muchos casos los titulares de la propiedad son adultos mayores o personas que no viven en esa localidad (unidades en CABA cuyos dueños son del interior del país); o bien porque el dueño no tiene tiempo de ocuparse ni de acudir al departamento en horarios aleatorios. De esta forma, el property o temporary manager tiene funciones que van desde armar el anuncio, sacar las fotografías de la propiedad (o convocar a alguien para que lo haga), responder todas las consultas, gestionar las reservas, encargarse del check in y del check out del huésped, contratar el servicio de limpieza, revisar que no falta nada, reponer lo que se dañe y estar las 24 horas disponible por si el inquilino necesita algo.

Otros propietarios se involucran más en el negocio. Les gusta la idea de brindar hospitalidad y hacer sentir como en casa al visitante. En estos casos, suelen delegar solamente el check in y el check out, lo que además les permite optimizar su ganancia.

Las comisiones que cobran los property managers varían de acuerdo al tipo de gestión que ofrecen. Por el básico (ingreso y egreso del huésped y manejo de la propiedad en la plataforma de alquiler), perciben entre el 12% y el 15%, pero en los servicios full puede llegar a obtener hasta un 30% de la ganancia de la estadía.

Esta cifra se eleva cuando el administrador también se encarga de equipar completamente un departamento vacío para ser alquilado. “El que compra todo y lo coloca, cobra un 10% sobre el costo del equipamiento, presupuesto que ronda entre los US$3000 y US$7000 para un departamento de dos ambientes, según la calidad de equipamiento deseado”, detalla Ana Bourse, administradora de este tipo de alquileres.

Un monoambiente con amenities frente a la Universidad Católica Argentina (UCA) en Puerto Madero pide US$50 la noche en temporada baja. De esos US$50, debe restar la comisión del 3% que va a Airbnb y, sobre la diferencia, cobra su comisión, que equivale a US$7,5 por noche. El resto es ganancia del propietario (US$41).